Q. 아파트에 전세로 살고 있습니다. 근무처가 바뀌어 다른 곳으로 이사를 가야 합니다. 지금 살고 있는 아파트의 전세보증금을 받아 새로운 아파트로 전세 들어가려고 합니다. 전세로 살다보니 전세보증금에 대한 걱정이 큽니다. 지금 살고 있는 아파트의 전세보증금을 바로 받을 수 있을지도 걱정이고, 새로 이사 갈 아파트의 전세보증금도 안전하게 받을 수 있을지 걱정입니다. 전세보증금을 확실하게 받으려면 어떻게 해야 합니까?

 

A. 세입자 입장에서 전세보증금(전세금, 보증금이라고도 함)은 전(全)재산인 경우가 많습니다. 최근 정부의 부동산 규제조치와 신규 아파트 물량 과다로 아파트 가격이 떨어지고 있고 전세 가격도 동시에 내려가고 있습니다. 이에 따라 매매가격과 전세금의 차이가 적어지고, 전세 들어올 사람의 수와 전세금액이 줄어들기 때문에 집주인(임대인)으로서는 세입자(임차인)에게 돌려줘야 할 전세보증금을 마련하지 못하는 이른바 역전세 또는 깡통전세 현상이 벌어지고 있습니다. 특히 시세차익을 목적으로 주택의 매매 가격과 전세금 간의 차액이 적은 집을 전세를 끼고 매입하는 갭(gap)투자 형태가 많아지면서 이러한 현상은 증가하고 있는 실정입니다.

이를 해결하여 전세보증금을 확실하게 반환받을 수 있는 방법은 아래와 같습니다.

1. 전입신고 및 확정일자 또는 전세권설정등기

전입신고를 하면 집주인이 바뀌더라도 계약기간까지 계속 거주하면서 임차권을 주장할 수 있고, 기간 만료 후에도 보증금을 받기 전까지 집을 비워주지 않아도 됩니다. 이를 대항력이라 합니다. 확정일자를 받아두면 경매로 넘어가더라도 경매가액에서 보증금을 받을 수 있습니다. 이를 우선변제권이라 합니다.

전입신고와 확정일자 대신 전세권설정등기를 해도 후순위권리자보다 우선변제를 받을 수 있습니다. 다만 설정등기는 확정일자와 달리 집주인의 동의를 받아야 하는데 동의 받기가 어려운 경우가 많으며, 설정비용이 많이 듭니다. 또 전입신고와 확정일자는 건물과 토지 가액에서 우선변제를 받을 수 있으나 설정등기는 건물가액에서만 받을 수 있습니다.

2. 내용증명으로 계약 해지 통보

임차인은 임대차기간이 끝나기 1개월 전까지 계약 해지를 통보해야 합니다. 만약 이를 위반하면 전(前) 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 봅니다. 해지통보를 전화나 문자로도 할 수 있으나 임대인이 이를 부인하는 경우가 있으니 확실한 방법인 내용증명으로 통보하는 것이 좋습니다.

3. 임차권등기명령 신청

전세 계약 만료 후 보증금 전액을 돌려받지 못하거나 일부만 받은 상태에서 다른 집으로 이사해야 하는 경우가 있습니다. 이사를 하고 집을 비우게 되면 전입신고와 확정일자의 대항력과 우선변제권이 소멸됩니다. 따라서 반드시 임차권등기명령을 신청한 후에 이사를 해야 합니다. 임차권등기명령을 신청하면 해당 부동산의 등기부등본(을구)에 임차인 이름과 보증금 액수가 기재되며 ‘주택 임차권’이라고 표기되며, 대항력과 우선변제권의 효력이 계속 유지됩니다.

4. 전세보증금반환소송 제기

임대인이 계약만료가 되었음에도 보증금을 반환해 주지 않으면 법원에 보증금반환소송을 제기하여 보증금을 돌려받을 수 있습니다. 이때 소송비용과 지연이자도 함께 청구할 수 있습니다. 소송비용이란 변호사비용, 인지대, 송달료, 검증료, 감정비, 증인여비 등이 포함되며, 변호사 보수는 대법원규칙이 정하는 금액 범위 안에서 받을 수 있습니다. 그리고 지연이자는 집을 집주인에게 인도한 후에 받을 수 있습니다.

5. 경매신청 및 강제집행 신청

보증금반환소송에서 승소하면 해당주택을 압류하여 경매에 붙이는 등 강제집행을 신청할 수 있습니다. 만약 선순위 근저당이나 가압류 등으로 보증금 전액 배당이 어려울 것으로 예상되는 경우에는 임대인의 다른 부동산에 대해서 가압류할 수도 있습니다.

6. 전세보증금반환 보증보험 가입

전세보증금반환 보증보험은 집주인이 세입자에게 보증금을 돌려주지 못하는 경우 주택도시보증공사와 서울보증보험 등의 보증기관에서 집주인 대신 세입자에게 전세보증금을 주고 보증기관은 임대인에게 구상권을 행사하는 제도입니다. 주택도시보증공사의 경우 전세계약기간의 1/2이 경과하기 전에 가입할 수 있으며, 보증금액은 수도권의 경우 전세보증금 7억원 이하, 이외에는 5억원 이하입니다. 집주인의 동의 없이 신청할 수 있으며, 세입자는 보증료를 납부해야 합니다. ▶보증료=보증금액×보증료율(아파트→연0.128%, 기타주택→연0.154%)×보증기간에 해당하는 일수/365